43 spørsmål · Med kilder

Spørsmål og svar om bolig

Konkrete spørsmål, konkrete svar. Hvert svar begynner med tallet eller regelen — ikke med «det kommer an på». Der noe faktisk kommer an på noe, står forbeholdene under, ikke foran.

Kjøp og omkostninger

Dokumentavgift, tinglysing og alt annet som kommer i tillegg til kjøpesummen.

Hva er omkostninger ved boligkjøp? Omkostninger er engangskostnadene som kommer i tillegg til kjøpesummen. På en selveierbolig er det dokumentavgift på 2,5 % av kjøpesummen, tinglysing av skjøte (585 kr) og tinglysing av pantedokument (585 kr). Til sammen rundt 2,6 % av prisen. I borettslag faller dokumentavgiften bort, og du betaler et eierskiftegebyr i stedet. Hvor mye er dokumentavgiften? Dokumentavgiften er 2,5 % av eiendommens salgsverdi, og betales når skjøtet tinglyses. På 3 mill. blir det 75 000 kr, på 5 mill. 125 000 kr. Avgiften gjelder selveier og eierseksjon. Andel i borettslag betaler ikke dokumentavgift. Kjøper du tomt og bygger selv, regnes avgiften bare av tomteverdien. Slipper jeg dokumentavgift når jeg kjøper i borettslag? Ja. I borettslag kjøper du en andel, ikke fast eiendom, og dokumentavgiften på 2,5 % påløper ikke. Du betaler i stedet et eierskiftegebyr til forretningsføreren — typisk rundt 6 000 kr — pluss lave tinglysingsgebyrer i Grunnboken for borettslagsandeler. På en bolig til 3 mill. sparer du i størrelsesorden 69 000 kr i omkostninger. Hva koster tinglysing av skjøte og pantedokument? Elektronisk tinglysing av skjøte koster 585 kr til Kartverket, og tinglysing av ett pantedokument like mye. Kjøper du med lån, betaler du altså begge deler. I borettslag er gebyrene lavere: 480 kr for andelen og 480 kr for pantet. Gebyrene fastsettes i statsbudsjettet og endres normalt 1. januar. Må egenkapitalen dekke omkostningene i tillegg til de 10 prosentene? Ja. Boliglånet kan maksimalt være 90 % av kjøpesummen, og omkostningene ligger utenfor det tallet. De kan ikke lånefinansieres med pant i boligen, fordi de aldri blir en del av boligens verdi. På en bolig til 4 mill. trenger du 400 000 kr i egenkapital pluss drøyt 101 000 kr i omkostninger — over en halv million. Hva koster det egentlig å by 100 000 kr mer? På en selveierbolig koster de neste 100 000 kronene 102 500 kr, fordi dokumentavgiften på 2,5 % følger budet oppover. I tillegg må 10 % av økningen — 10 000 kr — komme fra egen lomme. Med boliglån over 25 år til 5,3 % rente koster de samme 100 000 kronene rundt 540 kr mer i måneden. Betaler jeg dokumentavgift på nybygg? Det kommer an på når skjøtet tinglyses. Tinglyses det før bygget er oppført, er det bare tomteverdien som er avgiftsgrunnlag — da betaler du 2,5 % av tomta, ikke av hele boligen. Er boligen ferdig når skjøtet overføres, regnes avgiften av full kjøpesum. Kjøper du nybygd andel i borettslag, påløper ingen dokumentavgift uansett. Hva koster boligkjøperforsikring, og trenger jeg den? Boligkjøperforsikring koster typisk mellom 5 000 og 15 000 kr som en engangspremie, priset etter boligtype og kjøpesum. Den dekker juridisk bistand hvis du finner mangler etter overtakelsen og vil reklamere mot selger. Den er frivillig, og tegnes normalt via megler i forbindelse med budaksept.

Lån, rente og egenkapital

Hvor mye du kan låne, hva det koster i måneden, og hvilke krav banken må følge.

Hvor mye kan jeg låne til bolig? To grenser gjelder samtidig, og den strengeste bestemmer. Samlet gjeld kan ikke overstige 5 ganger brutto årsinntekt, og lånet kan ikke overstige 90 % av boligens verdi. I tillegg skal banken sjekke at du tåler 3 prosentpoeng høyere rente. Med 700 000 kr i inntekt og ingen annen gjeld er taket 3,5 mill. Hvor mye kan jeg kjøpe bolig for? Boligprisen du tåler er lånet ditt pluss egenkapitalen, minus omkostningene. Med 700 000 kr i inntekt (lånetak 3,5 mill.) og 600 000 kr spart, kan du kjøpe for rundt 4 mill. — fordi drøyt 100 000 kr av sparepengene går til dokumentavgift og tinglysing, ikke til boligen. Hva koster boliglånet i måneden? Et annuitetslån på 3 mill. over 25 år koster rundt 18 000 kr i måneden ved 5,3 % nominell rente. Tommelfingerregel: ved rundt 5 % rente og 25 års løpetid koster hver million omtrent 6 000 kr i måneden. Rentefradraget på 22 % gir deg noe tilbake på skatten, men først året etter. Hvordan regner jeg ut belåningsgrad? Belåningsgrad = lån delt på boligens verdi, ganget med 100. Har du 2,4 mill. i lån på en bolig verdt 3 mill., er belåningsgraden 80 %. Grensen er 90 % ved kjøp. Under 60 % gir merkbart lavere rente hos de fleste banker, og under 75 % åpner flere tilbud. Hva er maksimal belåningsgrad på boliglån? 90 % av boligens verdi ved kjøp av primærbolig, altså minst 10 % egenkapital. For sekundærbolig i Oslo er kravet strengere. Kausjon eller tilleggssikkerhet i en annen bolig kan ta deg forbi grensen, fordi banken da har pant i mer enn den ene boligen. Hva betyr gjeldsgrad 5 ganger inntekt? Samlet gjeld kan ikke overstige 5 ganger brutto årsinntekt. Med 600 000 kr i inntekt er taket 3 mill. — for all gjeld til sammen, ikke bare boliglånet. Studielån, billån, forbrukslån, kredittkortrammer og din andel av fellesgjelden i borettslag teller med. Hva er stresstesten på boliglån? Banken skal vurdere om du klarer terminbeløpet med 3 prosentpoeng høyere rente, og minst 7 %. Låner du 3 mill. til 5,3 %, testes du på 8,3 % — altså rundt 24 000 kr i måneden i stedet for 18 000 kr. Klarer du ikke det med normalt forbruk, settes lånet ned. Kan førstegangskjøpere få hjelp med egenkapital? Ja, på fire måter: gave fra familie med gavebrev, kausjon eller realkausjon der foreldre stiller pant i egen bolig, startlån fra kommunen for dem som ikke når opp i vanlig bank, og BSU-sparing som gir 10 % skattefradrag underveis. Forbrukslån teller ikke som egenkapital — det trekker fra. Hva er forskjellen på nominell og effektiv rente? Nominell rente er renten på selve lånet, og den terminbeløpet regnes av. Effektiv rente inkluderer i tillegg etableringsgebyr, termingebyr og depotgebyr, omregnet til en årlig prosent. Effektiv rente er derfor tallet du skal sammenligne banker på — nominell rente kan se lav ut med gebyrene lagt oppå. Bør jeg velge fast eller flytende rente? Flytende rente er billigst over tid for de fleste, fordi fastrenten inneholder en forsikringspremie. Fastrente er verdt premien hvis du ikke tåler at terminbeløpet svinger. Historisk har flytende rente kommet best ut i de fleste perioder, men det er ikke en garanti for den perioden du står i. Kan jeg forhandle boliglånsrenten? Ja, og det virker oftere enn folk tror. Bankene priser nye kunder bedre enn gamle, så den enkleste forhandlingen er å hente et konkret tilbud fra en annen bank og be din egen matche det. Har belåningsgraden falt under 75 % eller 60 %, har du et tall banken ikke kan argumentere mot. Hva er byggelånsrente, og hvorfor er den høyere? Byggelånsrente er renten på lånet du bruker mens boligen bygges, før den er ferdig og kan pantsettes som fullverdig sikkerhet. Den ligger typisk 1–2 prosentpoeng over ordinær boliglånsrente, fordi banken har svakere sikkerhet underveis. Du betaler bare renter av det som faktisk er trukket opp. Gir banken virkelig lavere rente på grønne boliglån? Ja, det stemmer. Flere norske banker gir rentefradrag på boliger med energimerke A eller B, eller på nybygg som tilfredsstiller gjeldende energikrav. Rabatten ligger typisk på 0,1–0,3 prosentpoeng. Kravet er som regel en gyldig energiattest, og du må selv be om å få den vurdert — den kommer sjelden automatisk. Hva er en energieffektiv bolig? En bolig med lavt beregnet energibehov per kvadratmeter, uttrykt gjennom energimerket fra A til G. A og B regnes som energieffektive og utløser grønt boliglån hos flere banker. Merket beregnes av byggets egenskaper — isolasjon, vinduer, oppvarmingsløsning — ikke av hvor mye strøm du faktisk bruker. Bør jeg søke om avdragsfrihet? Avdragsfrihet betyr at du bare betaler renter en periode, og gjelden står stille. Det senker terminbeløpet betydelig på kort sikt, men gjør lånet dyrere totalt fordi rentene løper på et beløp du ikke nedbetaler. Det er et godt verktøy i en midlertidig knipe, og et dårlig verktøy for å kjøpe dyrere.

Skatt og kommunale avgifter

Eiendomsskatt, rentefradrag, gevinstbeskatning og de kommunale årsgebyrene.

Hva er rentefradrag, og hvor mye får jeg igjen? Du får trekke fra renteutgiftene dine i alminnelig inntekt, og fradraget er verdt 22 % av rentebeløpet — satsen på alminnelig inntekt. Betaler du 150 000 kr i renter, får du rundt 33 000 kr tilbake. Banken rapporterer beløpet automatisk, så det står ferdig utfylt i skattemeldingen. Hvor mye er BSU-skattefradraget? Du får 10 % av årets innskudd som fradrag direkte i skatten. Setter du inn maksbeløpet på 27 500 kr, får du 2 750 kr tilbake. Maksimalt samlet sparebeløp er 300 000 kr. Fradraget er betinget av at du betaler minst like mye i skatt, og av at du er under aldersgrensen. Hvordan beregner jeg eiendomsskatten? Ta boligverdien eller den kommunale taksten, trekk fra 30 % (lovpålagt reduksjon), trekk deretter fra kommunens bunnfradrag, og gang med kommunens sats i promille. En bolig verdt 4 mill. i en kommune med 3 promille og uten bunnfradrag: 4 000 000 × 0,7 = 2 800 000, × 3 ÷ 1000 = 8 400 kr i året. Hva er bunnfradrag i eiendomsskatt? Bunnfradrag er et fast kronebeløp kommunen trekker fra skattegrunnlaget per boenhet før satsen brukes. Kommunen bestemmer selv om den vil gi det, og hvor stort det skal være. Et bunnfradrag på 1 mill. i en kommune med 3 promille er verdt 3 000 kr i året for alle boliger over grensen. Hvilke kommuner har ikke eiendomsskatt på bolig? Rundt hundre av Norges 357 kommuner skriver ikke ut eiendomsskatt på bolig. Blant de større finner du blant annet Bærum, Asker, Drammen, Sandnes, Sandefjord og Tønsberg. Det er et årlig vedtak i kommunestyret, ikke en permanent tilstand, og det kan snus i en budsjettbehandling. Hva er forskjellen på boligverdi, formuesverdi og kommunal takst? Boligverdi er Skatteetatens beregnede markedsverdi. Formuesverdi er 25 % av boligverdien for primærbolig, og er tallet som står i skattemeldingen. Kommunal takst er kommunens egen verdsetting, brukt av kommuner som ikke bruker Skatteetatens tall. Eiendomsskatten regnes av boligverdi eller takst — aldri av formuesverdien. Må jeg betale skatt når jeg selger boligen? Ikke hvis du har eid boligen i minst ett år og bodd i den i minst tolv av de siste tjuefire månedene før salget. Da er gevinsten skattefri. Oppfyller du ikke kravene, skattlegges gevinsten som alminnelig inntekt med 22 % — og et eventuelt tap gir tilsvarende fradrag. Hva er kommunale avgifter, og hva koster de? Kommunale årsgebyrer dekker vann, avløp, renovasjon og feiing. De er selvkostbaserte: kommunen skal dekke sine egne kostnader, ikke tjene på dem. For en standardbolig ligger summen typisk mellom 8 000 og 20 000 kr i året, med store forskjeller mellom kommuner. Betaler jeg eiendomsskatt på hytte? Ja, hvis hyttekommunen skriver ut eiendomsskatt. Fritidsbolig følger de samme reglene som bolig: obligatorisk reduksjon på 30 % av taksten og maksimalt 4 promille. Det er hyttekommunen som skattlegger, ikke der du bor — og mange typiske hyttekommuner har eiendomsskatt nettopp fordi grunnlaget i stor grad er eid av folk utenfra.

Utleie og forsikring

Innboforsikring, utleieforsikring og skatt på leieinntekter.

Trenger jeg innboforsikring når jeg leier ut? Ja, men det er to forsikringer, ikke én. Du som utleier trenger husforsikring eller bygningsforsikring på selve boligen, og innboforsikring på det innboet du eier og leier ut med. Leietakers eget innbo dekkes av leietakers innboforsikring — din dekker aldri deres eiendeler. Hva koster utleieforsikring? Utleieforsikring — husleiegaranti og juridisk bistand ved utkastelse — koster typisk noen tusen kroner i året per utleieenhet. Bygningsforsikring og innboforsikring kommer i tillegg og prises etter boligens verdi, beliggenhet og hva du leier ut med. Påslaget for at boligen leies ut i stedet for å bebos av deg selv, er normalt moderat. Må leietaker ha egen innboforsikring? Det er ikke lovpålagt, men i praksis nødvendig. Utleiers forsikringer dekker bygningen og utleiers eget innbo — aldri leietakers eiendeler. Brenner det, står leietaker uten dekning for møbler, klær, PC og alt annet. Mange utleiere krever den derfor i leiekontrakten, og det er en rimelig betingelse. Må jeg skatte av leieinntekter? Leier du ut mindre enn halve din egen bolig, målt i utleieverdi, er inntekten skattefri. Leier du ut mer enn det, eller leier ut en sekundærbolig, er hele inntekten skattepliktig som kapitalinntekt med 22 %. Korttidsutleie av egen bolig har egne regler med et skattefritt bunnbeløp.

Dødsbo og tvangssalg

Hva de er, hvordan du finner dem, og hva de faktisk koster å overta.

Henter dere dødsbo? Tømmer dere boliger? Nei. Eier1 er en informasjons- og datatjeneste, ikke et tømmefirma. Vi henter ikke møbler og rydder ikke boliger. Det vi gjør, er å samle dødsbo og tvangssalg som ligger ute for salg på Finn.no i ett kart, og å regne på hva det koster å overta et slikt bo — tømming inkludert. Hva koster det å tømme et dødsbo? Regn med 350 kr–800 kr per kvadratmeter for tømming, pluss 80 kr–150 kr per kvadratmeter for nedvask. En bolig på 100 m² havner altså på 43 000–95 000 kr. Spennet skyldes hvor fullt boet er: loft, kjeller og garasje er det som drar prisen opp. Hvordan finner jeg dødsbo til salgs? Dødsbo legges ut på Finn.no som helt vanlige boligannonser, og er sjelden merket som dødsbo i overskriften. Ordet står som regel inne i annonseteksten, i formuleringer som varierer fra megler til megler. Å finne dem for hånd betyr å lese gjennom nye annonser uke etter uke — derfor samler vi dem i stedet. Hva er tvangssalg, og hvordan skiller det seg fra vanlig salg? Et tvangssalg gjennomføres etter beslutning i tingretten når en eier ikke betaler gjelden sin. En oppnevnt medhjelper står for salget i stedet for en vanlig megler, og budet ditt må stadfestes av retten før det er bindende. Annonsen ser ut som en helt vanlig boligannonse. Er dødsbo billigere enn andre boliger? Ikke automatisk. Dødsbo selges gjerne «som den er», har ofte oppussingsbehov, og må tømmes før noen kan flytte inn. Det som skiller dem er lavere konkurranse i budrunden og en selger som prioriterer et raskt, ryddig oppgjør. Prisen i seg selv er ikke nødvendigvis lav — totalkostnaden er ofte høyere enn folk tror.

Marked og data

Eiendomsdata, transaksjoner og hvem som står bak Eier1.

Hva er eiendomstransaksjoner, og hvor finner jeg dem? En eiendomstransaksjon er en tinglyst overdragelse av fast eiendom — hvem som solgte, hvem som kjøpte, når, og til hvilken pris. Opplysningene ligger i Grunnboken hos Kartverket og er offentlige. Du kan slå opp en enkelt eiendom gratis via Kartverkets tjenester, eller kjøpe grunnboksutskrift. Hvem står bak Eier1, og hvor kommer tallene fra? Eier1.no drives av Pay Day AS (org.nr. 936 998 593) og er ingen bank og intet meglerhus. Rentetallene hentes fra Finansportalen og Norges Bank, kommunedata fra SSB KOSTRA, eiendomsdata fra Kartverket, og objektdataene fra Finn.no. Hver side oppgir kilde og dato for tallene den viser.

Regn på ditt eget tilfelle

Svarene her er hovedreglene. Kalkulatorene tar tallene dine og gir deg beløpet — gratis, uten innlogging.

Boliglånskalkulator Omkostninger Eiendomsskatt Kostnader i din by

Eier1.no er en uavhengig informasjonsside, ikke en bank eller finansrådgiver. Svarene er generell informasjon, ikke individuell rådgivning. Satser og regler endres — hvert svar oppgir hvor tallene kommer fra, og du bør kontrollere mot primærkilden før du legger et tall til grunn for en beslutning.