Nesten alle regner den av markedsverdien og får et tall som er for høyt. Grunnlaget er ikke det boligen er verdt — det er takstverdien minus en lovpålagt reduksjon på 30 %, og deretter minus kommunens bunnfradrag. Her er regnestykket slik det faktisk gjøres.
Sats og bunnfradrag står på skatteseddelen fra kommunen, og i kommunens budsjettvedtak. Begge kan endres hvert år.
Setter kommunestyret opp satsen med ett promillepoeng, koster det deg 3 500 kr mer i året.
Reduksjonen på 30 % er lovpålagt og gjelder all bolig og fritidsbolig, uansett kommune. Den er ikke noe du søker om — den er allerede trukket fra når kommunen regner.
Bunnfradraget er frivillig for kommunen, og varierer fra null til flere millioner. En kommune med høyt bunnfradrag og høy sats kan gi lavere skatt enn en kommune med lav sats og intet bunnfradrag. Satsen alene sier derfor lite.
Årlig eiendomsskatt i kroner, uten bunnfradrag. Reduksjonen på 30 % er trukket fra i alle tall. 4 promille er lovens tak for bolig.
| Takst / boligverdi | 1 ‰ | 2 ‰ | 3 ‰ | 4 ‰ |
|---|---|---|---|---|
| 2 mill. kr | 1 400 | 2 800 | 4 200 | 5 600 |
| 3 mill. kr | 2 100 | 4 200 | 6 300 | 8 400 |
| 4 mill. kr | 2 800 | 5 600 | 8 400 | 11 200 |
| 5 mill. kr | 3 500 | 7 000 | 10 500 | 14 000 |
| 6 mill. kr | 4 200 | 8 400 | 12 600 | 16 800 |
| 8 mill. kr | 5 600 | 11 200 | 16 800 | 22 400 |
| 10 mill. kr | 7 000 | 14 000 | 21 000 | 28 000 |
Kommunen bruker enten sin egen takst, satt ved befaring eller kontorjustering, eller Skatteetatens boligverdi — det samme anslaget som ligger bak formuesverdien i skattemeldingen. Begge er anslag på markedsverdi, og begge ligger ofte under det boligen ville gått for i et salg. Bruk tallet fra skatteseddelen, ikke prisantydningen fra da du kjøpte.
Uansett hvilket av de to grunnlagene kommunen bruker, skal 30 % trekkes fra før satsen brukes på bolig og fritidsbolig. Det er derfor den effektive skatten alltid er lavere enn satsen: med 3 promille betaler du reelt 2,1 promille av boligverdien.
Kommunestyret kan gi et fast fradrag per selvstendige boenhet. Har boligen din en godkjent utleiedel, kan den telle som egen boenhet og utløse et fradrag til. Bunnfradraget trekkes fra etter reduksjonen, og et høyt bunnfradrag kan gjøre at boliger under en viss verdi ikke betaler eiendomsskatt i det hele tatt.
Kommunen bestemmer satsen selv, men innenfor lovens rammer: minst 1 og høyst 4 promille for bolig og fritidsbolig. Det første året en kommune innfører eiendomsskatt kan satsen ikke overstige 1 promille, og den kan økes med maksimalt 1 promille per år. En kommune som vedtar eiendomsskatt i år kan altså ikke sende deg full regning neste år — men om tre til fire år kan den det.
Satsen kan du ikke klage på; den er et politisk vedtak. Taksten kan du klage på, normalt innen seks uker fra utskrivingen, og fristen står på skatteseddelen. Bruker kommunen Skatteetatens formuesgrunnlag, retter du i stedet opplysningene om boligen — areal og byggeår er de to som oftest er feil — i skattemeldingen. Da endres grunnlaget for både formuesskatt og eiendomsskatt.
Sats og bunnfradrag for hver kommune, hentet fra KOSTRA og oppdatert årlig.
Alle tall er anslag. Kalkulatoren bruker hovedreglene i eigedomsskattelova. Kommuner kan ha lokale tilpasninger — egen reduksjonsfaktor i tillegg til den lovpålagte, ulik sats for bolig og næring, eller fritak for enkelte eiendommer — som ikke fanges opp her. Regelverket sist verifisert 2026-08-19. Skatteseddelen fra kommunen er fasit; denne siden er et anslag.
Eiendomsskatten er én linje i budsjettet. Omkostningene ved kjøpet og den månedlige lånekostnaden er de to store.
Ta takstverdien eller Skatteetatens boligverdi, trekk fra den lovpålagte reduksjonen på 30 %, trekk deretter fra kommunens bunnfradrag, og gang resten med kommunens sats i promille. En bolig med et grunnlag på 5 000 000 kr i en kommune med 3 promille og uten bunnfradrag gir 10 500 kr i året, altså 875 kr i måneden.
Nei, og det er den vanligste feilen. Grunnlaget er kommunens takst eller Skatteetatens boligverdi, og av det skal 30 % trekkes fra før satsen brukes. Den effektive skatten blir derfor lavere enn satsen tilsier: med 3 promille betaler du reelt 2,1 promille av grunnlaget.
For bolig og fritidsbolig er taket 4 promille. Kommunen kan ikke gå høyere, uansett budsjettsituasjon. Det første året en kommune innfører eiendomsskatt kan satsen ikke overstige 1 promille, og den kan deretter økes med maksimalt 1 promille per år. En kommune som vil helt opp til taket bruker altså flere år på det.
Et fast beløp kommunestyret kan velge å trekke fra skattegrunnlaget for hver selvstendige boenhet. Det er frivillig for kommunen, og størrelsen varierer fra ingenting til flere millioner. Et høyt bunnfradrag gjør at boliger under en viss verdi ikke betaler eiendomsskatt i det hele tatt, og kombineres ofte med en høyere sats.
Nei. Hver kommune bestemmer selv om den vil skrive ut eiendomsskatt, på hva, og med hvilken sats. Rundt to tredjedeler av norske kommuner har eiendomsskatt på bolig, men både satsen og bunnfradraget kan endres hvert eneste år i forbindelse med kommunebudsjettet.
Du kan klage på taksten, ikke på satsen. Satsen er en politisk beslutning i kommunestyret. Taksten er et anslag på boligens verdi, og mener du den er satt for høyt, kan den påklages innen fristen som står i skatteseddelen — normalt seks uker fra utskrivingen. Bruker kommunen Skatteetatens formuesgrunnlag, retter du i stedet opplysningene om boligen i skattemeldingen.